Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?

 

 

Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak rozstrzygnięcie w ten sposób, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze po mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość znacznie różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata przy agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę kliknij na strone raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania w stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dób w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były odpowiednio zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar